Замість того, щоб знижувати ціни на тлі падіння долара, забудовники їх підвищують

Українські девелопери не поспішають переглядати цінники на квартири після суттєвого зміцнення гривні. Навпаки, потенційних покупців готують до подорожчання житла. За законом девелопери працюють у національній валюті. Гривневі ціни на нові квартири за останній рік майже не змінилися. Але за цей самий рік через зміцнення гривні долар подешевшав на 13%.
Виникає закономірне питання: чому девелопери не знижують ціни, щоб повернути покупця у відділи продажів? На жаль, не все так просто, кажуть учасники ринку.

Згідно із затвердженим держбюджетом на 2020 рік і прогнозом МВФ, міцна гривня протримається недовго. А отже зросте та частка витрат на будівництво, що прив’язана до долара. Валютна складова у собівартості будинку є суттєвою.

«Після серйозного зміцнення гривні багато людей, хто зберігав заощадження в доларі, відклали покупки, адже їхні заощадження зараз девальвовані. Водночас у ціну квадратного метра часто закладено доларовий еквівалент, який залежно від класу об’єкта становить 10–30%, і це треба враховувати в разі підвищення курсу долара», — зазначив в розмові з UBR.ua гендиректор UTG Residence Роман Савченко.

Не вірять у міцну гривню

Забудовники заклали в гривневу вартість квартир курс 27–28 грн/$, але гривня несподівано зміцнилася. Девелопери, як і багато бізнесів, були впевнені, що це тимчасове явище. На користь такого погляду свідчить і закладений у бюджеті на наступний рік курс 27 грн.

Навіть ті будівельники, що запускають нові об’єкти з прив’язкою до курсу 25 грн, також готуються до зміцнення долара вже до кінця року.

«Ми запустили в продаж нові об’єкти, орієнтуючись на курс 25 грн/$. До кінця року очікуємо коридор 24,5–25,5 грн/$. На кінець 2020 року, за нашими оцінками, курс гривні може просісти до 27 грн/$», — розповіла UBR.ua директорка зі стратегії та розвитку ПБГ «Ковальська» Ольга Пилипенко.

Були й об’єктивні причини утримання цін. Від початку року вартість будматеріалів і будівельно-монтажних робіт зросла в середньому на 10–12%:

Бетон із січня по жовтень подорожчав у середньому на 10%;
утеплювач залежно від марки — на 5–7%;
цегла — у межах 4–6%;
будівельно-монтажні роботи за підсумками I півріччя +9%, і до кінця року ще +2–4%.
Загальна собівартість будівництва з урахуванням суттєвих затримок із введенням в експлуатацію (у Києві нині 6–9 місяців) зросла в середньому на 3–7% залежно від класу об’єкта та обсягів.

Також зростає вартість землі, прокладки й підключення до мереж, проєктні та супутні роботи, зарплати будівельникам. Будівельні спеціальності зараз, завдяки «вікну в Європу», затребувані як ніколи.

Покупець притримує долар

Потенційні інвестори чекали іншої картини. Після зміцнення гривні багато хто сподівався на зниження цін і зайняв вичікувальну позицію. Як показує практика, люди зберігають заощадження у валюті. І що стабільніша валюта, то пасивніше її витрачають. Іншими словами, за низького курсу долари здавати невигідно.

«Ринок пам’ятає ситуації, коли маючи певну суму в доларах, сьогодні можна купити «однушку», а завтра за ці ж гроші – двокімнатну. Тому покупець не поспішав. З огляду на певну стабілізацію гривні, продажі у вересні просідали порівняно з осінню минулих років», — розповіли UBR.ua в «Київміськбуді».

Косвенно вплинули й президентські та парламентські вибори: вони спровокували відкладений попит, що розтягнувся і на період відпусток.

Літо і вересень 2019-го забудовники називають одним із найскладніших періодів на ринку за останні роки.

«Нині на ринку житлової нерухомості спостерігаємо не падіння попиту, а зниження покупецької активності. Попит на нове житло зберігається на рівні попередніх років – у людей є і потреба, і можливості. Але багато хто цього року вирішив відкласти покупку, тож кількість угод помітно зменшилася», — заступниця директора «Укрбуд Девелопмент» з продажів Оксана Голобородько.

У жовтні ситуація дещо вирівнялася, кажуть у «Київміськбуді»: продажі повернулися на середній рівень для цього періоду. На цьому тлі восени ціни на квартири можуть піти не вниз, а ще зрости.

Ціни пішли вгору

Вже у листопаді вартість реалізації деяких об’єктів зросте на 3–5%. Про зниження поки не йдеться. Навпаки, на ринку давно назріла потреба підвищення цін, кажуть будівельники. Нинішнє зміцнення гривні лише відтермінувало цей момент.

«Наприкінці сезону і з похолоданням ціна зростає. Не забуваймо, що девелопери, якщо хочуть створити життєздатний проєкт, вкладають у інфраструктуру, концепцію, розвиток локації — це також впливає на вартість квадрата. Не можна випускати з уваги витрати на маркетинг, PR і рекламу, оплату архітекторів, концептологів та всіх, хто працює над конкурентним проєктом», — каже експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Ціни можуть впасти хіба що в неблагонадійних об’єктах, попереджають експерти. Уже зараз у не надто ліквідних і сумнівних будинках, що ризикують стати довгобудами, намітилася тенденція зниження цін на 2–3%.

«Іноді це зниження подають як привід нагадати про себе, підлаштуватися під сезон знижок і новорічні свята. Але суть у тому, що ще на початку року, коли долар був 29 грн, майже всі забудовники підвищили ціни. Тоді зростання склало у середньому 4–5%», — зазначив комерційний директор Svitlo Park Олександр Панфілов.

Прогрівають ринок

З нинішньою динамікою ринку розраховувати на щедрі пропозиції у передноворічний період покупцям не доводиться. Хоча винятки можливі.

Уже зараз девелопери намагаються «прогріти» ринок для активізації продажів за допомогою дисконту, знижок та акцій.

Іноді йдеться про 18–20% знижки за повної оплати або 10% вхід у розстрочку (мінімальний перший внесок). Прагнуть розпродати те, що «залежалося», хоча здебільшого ще не збудувалося.

Деякі великі девелопери восени переглянули умови розстрочки і для великих ЖК зменшили поріг входу з 50% до 30%. Тобто почати купівлю квартири в розстрочку можна, маючи лише 30% необхідної суми.

Джерело: ubr.ua